『夾層屋』違建？合不合法？

什麼是夾層屋？依建築技術規則建築設計施工編第一條第十八項定義，夾層係指「夾於樓地板與天花板間之樓層」，一般所謂的「夾層屋」，泛指利用室內挑高的空間，於樓地板與天花板之間，再加蓋一樓層之房屋。

夾層屋有合法與非法之分，合法的夾層屋，指建商最初於申請建造執照時，便將夾層的部份向主管機關予以申請，並於主管機關許可後，依核准之圖面施工取得使用執照之夾層屋。此種夾層屋，夾層部份可辦理產權登記，取得建物權狀。

至於不合法夾層屋，建商雖同採挑高樓層方式設計，但卻於建物完工取得使用執照後，才再以二次施工的方式於室內挑高部分加蓋一樓層（有些建商則不負責夾層部分二次施工，由購屋人自行施工，以規避法律責任)。此種夾層屋因未向主管機關申請許可，故夾層部分無法辦理產權登記，與頂樓加蓋、陽台外推等同屬違章建築。

非法夾層屋除須面對違建的拆除風險，安全性也是不容小覷的問題。因為二次施工後，增加原大樓結構未考量的載重，地震一來，很容易造成房柱扭曲變形，甚至大樓倒塌，對建物安全影響甚鉅。而且夾層材質若採鍍鋅鋼或H型輕鋼，外面再加一層三合板，這種易燃的木料材質，遇火易引燃；再者，當購屋人要將夾層屋轉賣時，其轉賣價格往往無法將其施工費用包含在內，這些都是購買夾層屋時所需考量的。

消費者遇到夾層屋的預售屋時，建議可從以下幾點判別該夾層合法與否：
１．要求建商出示主管建築機關原核准之圖說內容，如該夾層未標示於核准圖說中，即屬違法。
２．簽訂預售屋買賣契約時，如建商提及可於領得使用執照後再行二次施工者，亦屬違法。
３．若消費者無法自行判斷，可要求建商出示建造執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
４．要求建商在買賣契約中，加註「保證該夾層合法，否則無條件解除契約，返還價金」等文字。

若購買的夾層屋是中古屋或成屋，消費者則從建物所有權狀去了解，該夾層有無登記於產權面積中（即所謂權狀面積）來判斷該屋是否為合法夾層屋。

最後要說明的是，如果已買到不合法夾層屋，消費者應積極蒐集建商之售屋廣告、建商口頭承諾之錄音帶……等證據。並視具體個案，看看可否依民法第九十二條之規定，向建商主張意思表示受詐欺而撤銷意思表示並解除買賣契約；或依民法第三百四十九條或民法第三百五十四條之規定，向建商主張負擔瑕疵擔保的責任；或依消費者保護法第二十二條、第二十三條向企業經營者或媒體經營者主張不實廣告的責任。